Trong dự thảo Luật Thuế Thu nhập Cá nhân sửa đổi mới công bố, Bộ Tài chính đã đưa ra phương án đánh thuế 20% trên phần lợi nhuận thực tế từ chuyển nhượng bất động sản, thay vì mức thuế khoán 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện nay. Đây không chỉ là một điều chỉnh kỹ thuật về cách tính thuế, mà là một thay đổi mang tính hệ thống, hướng đến việc cải tổ cách thức quản lý thu nhập và chống thất thu ngân sách.
Tuy nhiên, đề xuất này cũng mở ra hàng loạt câu hỏi về khả năng triển khai thực tế, tính minh bạch trong thị trường, và tác động dài hạn đến hành vi của người dân và nhà đầu tư.
Từ thuế khoán sang thuế theo lợi nhuận: Một bước đi đúng hướng
Về mặt lý thuyết, việc đánh thuế dựa trên phần lãi (giá bán trừ giá vốn và chi phí hợp lệ) là hình thức công bằng hơn, phản ánh đúng bản chất thu nhập chịu thuế.
Đây là cách tính đã được áp dụng từ lâu ở nhiều nước phát triển như Mỹ, Úc hay Singapore – nơi thuế chuyển nhượng là công cụ để điều tiết thị trường và giảm thiểu đầu cơ. Nếu triển khai thành công tại Việt Nam, phương án này có thể mang lại các lợi ích rõ rệt:
Lợi ích tiềm năng
- Công bằng về thuế vụ: Người có lãi cao trả thuế nhiều hơn, người bán lỗ hoặc hòa vốn thì không phải chịu gánh nặng thuế không phù hợp như hiện nay.
- Hạn chế đầu cơ – lướt sóng: Việc đánh thuế theo lợi nhuận khiến các hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn khó đạt tỷ suất sinh lời như trước, giảm hiện tượng thổi giá, sốt đất.
- Khuyến khích đầu tư dài hạn: Nếu kết hợp cùng chính sách miễn/giảm thuế với các trường hợp nắm giữ tài sản trên 10 năm, sẽ tạo động lực cho xu hướng đầu tư bền vững.
- Tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Tránh thất thoát thuế từ những giao dịch mua bán không trung thực về giá – vốn là “vấn nạn âm thầm” nhiều năm nay.
Những thách thức thực tế cần nhìn thẳng
Mặc dù định hướng là tích cực, nhưng việc triển khai tại Việt Nam không đơn giản, đặc biệt khi xét đến đặc thù thị trường còn nhiều giao dịch “thiếu minh bạch”.
Các rào cản lớn
- Khó xác minh chi phí gốc: Nhiều giao dịch trước đây không có hóa đơn, chứng từ hoặc mua bán qua trung gian, dẫn đến việc khó xác định giá vốn và chi phí hợp lệ. Nếu không xử lý tốt, người bán có thể bị đánh thuế cao không phản ánh đúng thực tế.
- Thiếu cơ sở dữ liệu định danh tài sản: Hiện Việt Nam vẫn chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản theo chuẩn định giá thị trường. Nếu chưa có định hướng số hóa toàn diện, việc áp thuế theo lãi sẽ gây ra tranh chấp, khiếu nại hàng loạt.
- Tâm lý đẩy giá bán để “gồng gánh thuế”: Trong giai đoạn đầu, người bán có thể tăng giá bán để bù phần thuế mới, làm thị trường bất động sản thêm khó tiếp cận – đặc biệt là với người mua để ở.
- Ảnh hưởng tới thanh khoản ngắn hạn: Thị trường thứ cấp có thể rơi vào trạng thái “chững lại vì sợ”, khi người dân chưa quen với cách kê khai, lo ngại rủi ro pháp lý, và e ngại tính minh bạch về giao dịch tài chính.
Dự báo tương lai và giải pháp gợi mở
Việc đánh thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản có thể trở thành bước ngoặt để thị trường chuyên nghiệp hóa, nhưng chỉ khi được triển khai một cách có lộ trình và đi kèm cải cách đồng bộ.
Gợi ý chính sách hỗ trợ:
- Lộ trình áp dụng 3–5 năm: Tránh gây sốc thị trường; nên bắt đầu bằng các đối tượng chuyên nghiệp (như doanh nghiệp đầu tư bất động sản) trước, sau đó mới mở rộng sang cá nhân.
- Cơ sở dữ liệu đồng bộ hóa với mã số thuế cá nhân: Mỗi tài sản, mỗi giao dịch cần gắn với mã số định danh duy nhất, giúp nhà nước kiểm soát chi phí – doanh thu – thời gian sở hữu.
- Áp dụng cơ chế miễn – giảm thuế lũy tiến theo thời gian nắm giữ: Ví dụ: sở hữu trên 5 năm chỉ thu 10%, trên 10 năm chỉ thu 5% hoặc miễn toàn phần – khuyến khích người dân nắm giữ dài hạn.
- Đơn giản hóa chứng minh chi phí: Cho phép người dân khai báo chi phí hợp lý theo bảng chuẩn (cost benchmark) do cơ quan quản lý công bố định kỳ, tránh rắc rối pháp lý.
Đòn bẩy cải tổ hay rào cản mới?
Đề xuất thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản là một quyết định dũng cảm và cần thiết nếu Việt Nam muốn thị trường trở nên minh bạch, lành mạnh và tiệm cận chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, để điều đó thành công, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, cơ sở dữ liệu và hạ tầng số hóa – cũng như đối thoại minh bạch với người dân và doanh nghiệp.
Nếu được thiết kế hợp lý và triển khai theo lộ trình bài bản, chính sách thuế này có thể trở thành nền móng cho một giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam: công bằng hơn, hiệu quả hơn, và ít “bong bóng” hơn.