Sau giai đoạn chững lại vì kinh tế suy giảm, thị trường bất động sản văn phòng đang bước vào chu kỳ phục hồi với nguồn cung mới gia tăng, tỷ lệ lấp đầy cải thiện, nhưng cũng đi kèm làn sóng tái cấu trúc từ phía doanh nghiệp thuê.
Nguồn cung tăng mạnh, thị trường bước vào chu kỳ cạnh tranh mới
Theo báo cáo quý II/2025 của Savills và CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung bất động sản văn phòng hạng A và B tại TP.HCM và Hà Nội đều ghi nhận mức tăng trên 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng TP.HCM đón nhận gần 150.000 m² sàn mới, chủ yếu tập trung ở khu vực Thủ Thiêm và quận 1. Trong khi đó, Hà Nội có thêm hơn 100.000 m², nổi bật là các dự án tại khu vực Mỹ Đình và Tây Hồ Tây.
Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại TP.HCM phục hồi lên mức 84%, tăng 3 điểm phần trăm so với cuối năm 2024. Hà Nội đạt khoảng 86%. Giá thuê duy trì ổn định ở mức trung bình 45 USD/m²/tháng cho hạng A và 26 USD/m²/tháng cho hạng B.
Sự gia tăng nguồn cung đi cùng với việc các chủ đầu tư phải tái cấu trúc chính sách giá và dịch vụ nhằm giữ chân khách thuê. Nhiều toà nhà mới sẵn sàng chấp nhận miễn phí tiền thuê 1–2 tháng, hỗ trợ phí cải tạo nội thất, hoặc linh hoạt hơn trong thời gian thuê.
Doanh nghiệp thuê “đổi gu”: Tối ưu hoá chi phí, không gian linh hoạt lên ngôi
Hậu đại dịch và khủng hoảng kinh tế 2023–2024 đã để lại một hệ quả rõ rệt: mô hình làm việc kết hợp (hybrid) trở thành chuẩn mực. Thay vì duy trì mặt bằng lớn tại các cao ốc trung tâm, nhiều doanh nghiệp bắt đầu thu hẹp diện tích thuê, chuyển sang các mô hình coworking space, serviced office, hoặc thuê mặt bằng linh hoạt theo giờ.
Xu hướng này cũng tạo áp lực lên các toà nhà truyền thống vốn vận hành theo mô hình thuê cố định dài hạn. Trong khi đó, các đơn vị như The Hive, UPGen hay Toong đang mở rộng nhanh, chiếm lĩnh các vị trí chiến lược với sản phẩm linh hoạt, thiết kế hiện đại và hỗ trợ vận hành trọn gói.
Khách thuê nước ngoài quay lại, nhưng chọn lọc hơn
Tín hiệu tích cực đến từ khối FDI. Nửa đầu năm 2025, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào bất động sản đạt 2,4 tỷ USD – tăng gần 46% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nhiều tập đoàn tài chính, logistics và công nghệ đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore đang tích cực tìm kiếm mặt bằng văn phòng mới tại TP.HCM và Hà Nội.
Tuy nhiên, đại diện CBRE cho biết khách thuê nước ngoài hiện có xu hướng “khắt khe” hơn trong quá trình chọn lựa. “Họ yêu cầu cao về chứng chỉ xanh (LEED, LOTUS), hiệu suất năng lượng, khả năng tích hợp công nghệ và tiện ích nội khu,” chuyên gia CBRE nhận định.
Điều này đang buộc các chủ đầu tư phải đẩy mạnh chuyển đổi xanh, số hóa quản lý toà nhà, và tái cấu trúc các tiện ích phụ trợ như khu vực thư giãn, không gian họp linh hoạt, nhà hàng và dịch vụ chăm sóc sức khỏe cho nhân viên.
Thị trường bất động sản văn phòng vùng ven và các thành phố cấp hai tiềm năng nhưng cần thời gian
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và giá thuê cao, làn sóng dịch chuyển về các khu vực vùng ven và các thành phố cấp hai như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ bắt đầu manh nha.
Tại Đà Nẵng, các dự án bất động sản văn phòng kết hợp thương mại ven sông Hàn đang thu hút sự quan tâm từ các startup công nghệ và doanh nghiệp logistics. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, hạ tầng giao thông, nguồn nhân lực và dịch vụ hỗ trợ tại các thành phố này chưa đồng đều, gây khó khăn trong việc giữ chân khách thuê dài hạn.
Triển vọng 2025–2026: Văn phòng không chỉ là nơi làm việc
Giới phân tích nhận định, thị trường bất động sản văn phòng sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng với mô hình hoàn toàn khác biệt so với giai đoạn trước. Không gian làm việc không còn chỉ là chỗ ngồi, mà trở thành trung tâm trải nghiệm – gắn kết – sáng tạo của doanh nghiệp.
Các yếu tố quyết định lựa chọn mặt bằng văn phòng trong năm 2026 trở đi sẽ bao gồm: khả năng thích ứng công nghệ, tối ưu hoá chi phí, yếu tố bền vững và trải nghiệm nhân viên.
“Doanh nghiệp sẽ chọn những toà nhà có khả năng trở thành một phần trong văn hoá và hình ảnh thương hiệu của họ, chứ không đơn thuần là một địa chỉ văn phòng,” bà Nguyễn Thuỳ Dung, giám đốc một công ty tư vấn bất động sản nhận định.