Trong khi thị trường bất động sản trung tâm vẫn trầm lắng, một số khu vực vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Mê Linh, Hòa Lạc, Đan Phượng… đang chứng kiến giá đất nền nhích lên rõ rệt. Tuy nhiên, giới chuyên gia cảnh báo, diễn biến này mang dấu hiệu tăng nóng ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh mạnh nếu không đi kèm dòng tiền và hạ tầng thực tế.
Giá đất vùng ven tăng 10–20% trong vài tháng
Ghi nhận từ các sàn giao dịch tại khu vực Đông Anh, giá một số lô đất có vị trí gần trục đường lớn hoặc sát dự án công cộng đã tăng từ 10–15% so với quý II/2025. Cá biệt, tại Hòa Lạc và một số điểm nóng thuộc Mê Linh, mức tăng lên đến 20% trong vòng ba tháng qua.
Anh Nguyễn Văn T., một môi giới hoạt động tại huyện Mê Linh, cho biết: “Lượng khách đi xem đất tăng gấp đôi so với đầu năm. Nhiều người quan tâm đến thông tin Đông Anh lên quận, hoặc các siêu dự án đang được quy hoạch quanh khu CNC Hòa Lạc”.
Tuy nhiên, theo phản ánh từ một số sàn giao dịch khác, lượng giao dịch thực tế chưa tương xứng với tốc độ tăng giá. Nhiều khách hàng “đặt cọc giữ chỗ” nhưng chưa tiến hành công chứng, hoặc hoãn lại kế hoạch mua chờ thêm diễn biến mới từ chính sách và hạ tầng.
Chuyên gia cảnh báo nguy cơ “gãy sóng” giá đất
Theo đánh giá từ các chuyên gia bất động sản, việc giá đất vùng ven tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể là biểu hiện của “sóng đầu cơ” – tương tự những gì từng diễn ra vào giai đoạn 2020–2021.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định:
“Khi thị trường bất động sản chưa thực sự hồi phục, việc giá đất tăng đột biến ở vùng ven, trong khi giao dịch thấp, là tín hiệu cần đặc biệt thận trọng. Nếu không có lực đỡ từ dòng tiền thật và tiến độ hạ tầng, rất dễ xảy ra tình trạng ‘gãy sóng’, khiến người mua sau bị kẹt vốn”.
Cùng quan điểm, chuyên gia tài chính Phan Công Chánh cho rằng:
“Những cơn sốt giá ngắn hạn dựa vào tin đồn quy hoạch thường không bền vững. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ về pháp lý, hạ tầng, khả năng sử dụng và cho thuê thực tế của tài sản trước khi xuống tiền”.
Bài học từ các đợt sốt đất trước
Trong giai đoạn 2021–2022, nhiều nhà đầu tư đã xuống tiền vào đất nền vùng xa với kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn. Tuy nhiên, sau khi thị trường hạ nhiệt, giá trị nhiều lô đất giảm mạnh từ 20–30%, thậm chí không thể thanh khoản trong thời gian dài.
Tại một số khu vực như Quốc Oai, Lương Sơn (Hòa Bình), Sóc Sơn…, không ít nhà đầu tư bị mắc kẹt khi mua theo tin đồn về quy hoạch sân bay, đường cao tốc, nhưng thực tế không có dự án triển khai cụ thể.
Bài học này được giới đầu tư nhắc lại trong bối cảnh hiện tại, khi nhiều khu vực vùng ven tiếp tục được nhắc đến với các thông tin sáp nhập, điều chỉnh quy hoạch hoặc siêu dự án hạ tầng – nhưng tiến độ triển khai chưa rõ ràng.
Nhà đầu tư cần thận trọng, đánh giá dài hạn
Trước tình hình trên, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cá nhân:
- Chỉ lựa chọn những khu vực có quy hoạch rõ ràng, có văn bản phê duyệt và hạ tầng đang triển khai thực tế;
- Tránh chạy theo đám đông hoặc mua theo lời giới thiệu mập mờ từ môi giới không chính thống;
- Không sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất cho vay chưa giảm nhiều và thanh khoản thị trường chưa thực sự cải thiện.
Giá đất vùng ven Hà Nội đang có dấu hiệu tăng trở lại, phản ánh kỳ vọng vào làn sóng đầu tư mới hậu điều chỉnh chính sách. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường chưa phục hồi toàn diện, sự cẩn trọng là cần thiết. Nhà đầu tư nên tập trung vào giá trị thực, dòng tiền dài hạn và pháp lý rõ ràng, thay vì đuổi theo những “cơn sóng” mang tính nhất thời.