Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn biến động dữ dội. Giá nhà tăng mạnh, tâm lý đầu cơ lan rộng, trong khi người mua thực chật vật tìm cơ hội sở hữu nhà ở. Các chuyên gia cảnh báo, thị trường đang hình thành một làn sóng “lọc máu”, sàng lọc nhà đầu tư và làm rõ ranh giới giữa giá trị thực và bong bóng ảo.
Giá nhà thứ cấp leo thang trong bối cảnh khó lường
Thị trường bất động sản thứ cấp tại Hà Nội đang chứng kiến sự biến động mạnh mẽ trong năm 2025. Trong khi phân khúc sơ cấp vẫn ghi nhận sự ổn định về nguồn cung, thì giá nhà ở thứ cấp – đặc biệt là các căn hộ chung cư tại khu vực nội đô và các đô thị vệ tinh – đã tăng từ 10–25% chỉ trong vòng 6 tháng qua.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc bảng giá đất điều chỉnh mới của Hà Nội có hiệu lực từ đầu năm 2025, khiến chi phí đất nền và các giao dịch liên quan bị đội lên đáng kể. Bên cạnh đó, sự khan hiếm các sản phẩm nhà ở giá rẻ cũng góp phần đẩy giá thị trường lên cao.
Nguồn cung bất cân xứng: Cao cấp dư, nhà ở xã hội thiếu
Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên phần lớn đến từ các dự án trung và cao cấp. Phân khúc bình dân và nhà ở xã hội gần như không có thêm nguồn cung mới.
Điều này dẫn đến sự mất cân đối rõ rệt giữa nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Trong khi giới đầu tư và người mua ở thực đang đổ xô tìm kiếm các sản phẩm thứ cấp với giá “mềm” hơn, thị trường lại chứng kiến tình trạng đầu cơ đẩy giá, khiến người mua thực càng khó tiếp cận.
Sốt giá ảo và tâm lý đầu cơ lên ngôi
Không ít chuyên gia cảnh báo rằng, thị trường thứ cấp tại Hà Nội đang xuất hiện tình trạng “sốt giá ảo”. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt là nhóm đầu cơ lướt sóng, liên tục thổi giá các căn hộ, biệt thự đã qua sử dụng với mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong vài tháng.
Thực tế cho thấy, lượng giao dịch thực không tăng tương ứng với mức độ tăng giá. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tỷ lệ giao dịch thành công trong quý II/2025 chỉ đạt khoảng 42%, thấp hơn cùng kỳ năm trước, cho thấy dấu hiệu chững lại rõ rệt.
Biến động giá mạnh giữa các khu vực
Thị trường thứ cấp tại các khu vực nội thành như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa ghi nhận mức giá tăng mạnh, trung bình từ 80–100 triệu đồng/m² với căn hộ đã sử dụng 3–5 năm. Trong khi đó, một số khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức lại ghi nhận mức độ quan tâm sụt giảm do nguồn cung mới xuất hiện nhiều, tạo ra áp lực cạnh tranh về giá.
Đặc biệt, tại các khu đô thị cũ hoặc biệt thự bỏ hoang, giá bị đẩy lên quá cao nhưng không có người ở thực, tạo ra những “thành phố ma” giữa lòng Hà Nội, gây lãng phí tài nguyên đô thị và làm méo mó cung – cầu thị trường.
Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc
Mặc dù thị trường đang có dấu hiệu tăng trưởng nóng, các chuyên gia nhận định đây cũng là giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Những nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính cao bắt đầu rơi vào thế bị động, buộc phải bán tháo tài sản. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính tốt, chiến lược phát triển bền vững lại bắt đầu chiếm ưu thế.
Đây cũng là cơ hội cho người mua ở thực lựa chọn những sản phẩm có giá trị thực và pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, việc chọn thời điểm xuống tiền, lựa chọn vị trí và loại hình sản phẩm vẫn là những yếu tố then chốt quyết định khả năng sinh lời trong trung – dài hạn.
Thị trường nóng nhưng cần tỉnh táo
Thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội đang trong giai đoạn biến động mạnh với sự gia tăng về giá, nguồn cung thiên lệch và tâm lý đầu cơ chi phối. Tuy nhiên, đây không phải là “cơn sốt toàn diện” mà là quá trình tự điều chỉnh và thanh lọc cần thiết sau giai đoạn đóng băng.
Người mua và nhà đầu tư cần tỉnh táo, tập trung vào các yếu tố cốt lõi như vị trí, pháp lý, chất lượng xây dựng và nhu cầu thực tế, tránh chạy theo các đợt tăng giá ngắn hạn thiếu căn cứ. Thị trường vẫn còn nhiều cơ hội, nhưng chỉ dành cho những người hiểu rõ cuộc chơi.