Trước thực trạng đầu cơ bất động sản diễn ra mạnh và thất thu thuế ngày càng nghiêm trọng, đề xuất đánh thuế dựa trên phần lợi nhuận thực từ chuyển nhượng nhà đất đang nhận được sự quan tâm lớn. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự hiệu quả và khả thi, điều kiện tiên quyết là phải có một lộ trình triển khai phù hợp, cùng hệ thống dữ liệu thị trường minh bạch.
Cách tính thuế hiện tại đang để lọt nguồn thu lớn
Theo quy định hiện hành, người chuyển nhượng bất động sản có thể lựa chọn đóng thuế 2% trên giá trị hợp đồng hoặc 25% trên phần chênh lệch giá mua – bán, nếu có đủ chứng từ. Tuy nhiên, đa số người dân chọn phương án đầu tiên, đồng thời kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ thuế.
Một thống kê của Tổng cục Thuế năm 2024 cho thấy, có đến 70% giao dịch kê khai giá thấp hơn từ 20–40% so với giá thực tế ngoài thị trường, gây thất thoát đáng kể cho ngân sách. Điều này cũng tạo ra sự bất bình đẳng thuế giữa người đầu tư lâu dài và người đầu cơ lướt sóng.
Thiếu dữ liệu thị trường – rào cản lớn nhất
Tại các quốc gia đã đánh thuế lợi nhuận bất động sản thành công như Singapore hay Hàn Quốc, điểm chung là họ có liệu hệ thống dữ định giá công khai, chuẩn hóa, cho phép cơ quan thuế tính toán lợi nhuận sát thực tế. Ở Hàn Quốc, mức thuế có thể lên tới 45% tùy theo thời gian nắm giữ và mức lãi ròng, nhưng việc thu thuế diễn ra thuận lợi nhờ thông tin giá giao dịch minh bạch và liên thông dữ liệu giữa ngành thuế, ngân hàng và địa chính.
Ngược lại, tại Việt Nam, thiếu dữ liệu chuẩn và không có hệ thống xác thực giá mua – bán thực tế đang là rào cản lớn nhất. Hầu hết các chi phí đầu vào như phí sửa chữa, cải tạo, hoa hồng môi giới… đều không được ghi nhận chính thức, khiến việc tính lãi ròng gần như bất khả thi.
Cần lộ trình rõ ràng và thí điểm trước khi nhân rộng
Các chuyên gia cho rằng nếu muốn đánh thuế theo phần lợi nhuận, Việt Nam cần một lộ trình triển khai từng bước, thay vì áp dụng ồ ạt. Trước mắt, có thể áp dụng thử nghiệm tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nơi có cơ sở dữ liệu tương đối tốt, cùng tỷ lệ giao dịch cao.
Ngoài ra, cần thực hiện song song các giải pháp như: bắt buộc thanh toán qua ngân hàng, số hóa toàn bộ hợp đồng mua bán, công khai giá giao dịch từng khu vực theo thời gian thực, và chuẩn hóa các khoản chi phí liên quan để người dân được trừ thuế hợp lý.
Minh bạch là điều kiện tiên quyết của công bằng thuế
Áp thuế lãi ròng là bước đi phù hợp để điều tiết thị trường, chống đầu cơ và gia tăng thu ngân sách. Nhưng nếu chưa có dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch, chính sách này rất dễ phản tác dụng. Bài học từ Trung Quốc năm 2011 cho thấy, khi chính quyền áp thuế cao mà thiếu chuẩn bị, lượng giao dịch nhà đất tại một số thành phố lớn đã giảm đến 40% chỉ sau vài tháng, khiến thị trường đóng băng tạm thời.
Như TS. Võ Trí Thành đã cảnh báo: “Không minh bạch thì không thể thu đúng. Mà không thu đúng thì không những thất thu, mà còn khiến thị trường méo mó, phát sinh tiêu cực mới.” Đây là lời nhắc nhở cần thiết nếu Việt Nam muốn tiến tới một chính sách thuế bất động sản công bằng và hiệu quả.