Tỷ suất sinh tại Việt Nam đang giảm xuống mức thấp kỷ lục, đặt ra những thách thức không chỉ về mặt dân số mà còn đối với cân bằng cung – cầu dài hạn trên thị trường bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, nếu không có những chính sách can thiệp phù hợp, đà suy giảm dân số có thể khiến thanh khoản thị trường nhà ở bị ảnh hưởng nghiêm trọng trong những thập kỷ tới.
Dân số tăng chậm, nhu cầu nhà ở có nguy cơ suy giảm
Theo thống kê của Bộ Y tế, tỷ suất sinh toàn quốc năm 2024 chỉ đạt 1,91 con/phụ nữ – thấp hơn mức sinh thay thế 2,1. Một số địa phương như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương đã ghi nhận tỷ lệ sinh dưới 1,5, tiệm cận ngưỡng “dân số giảm tự nhiên”.
Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản – vốn phụ thuộc vào nhu cầu thật của người dân – đứng trước rủi ro mất cân đối giữa nguồn cung và lực cầu trong dài hạn. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định: “Tỷ suất sinh thấp đồng nghĩa với việc quy mô dân số trong tương lai sẽ không tăng trưởng tương xứng với nguồn cung bất động sản hiện nay, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hấp thụ sản phẩm”.
Nói cách khác, khi lực lượng dân số trẻ thu hẹp lại, nhu cầu về nhà ở mới sẽ suy giảm, đặc biệt ở các đô thị lớn – nơi thị trường đang phụ thuộc nhiều vào các giao dịch mua để ở của nhóm dân số trong độ tuổi lập gia đình.
Áp lực kép từ giá nhà và điều kiện sống
Dữ liệu từ VARS cũng chỉ ra rằng, trong vài năm trở lại đây, thị trường nhà ở đang rơi vào tình trạng mất cân đối: nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi sản phẩm phù hợp với người có thu nhập trung bình hoặc thấp gần như không có.
Tại TP.HCM và Hà Nội, giá nhà ở sơ cấp trung bình đã tăng gấp đôi trong vòng 5 năm, hiện dao động từ 60–90 triệu đồng/m². Điều này khiến phần lớn người trẻ gặp khó khăn khi tiếp cận nhà ở, buộc phải trì hoãn việc kết hôn hoặc sinh con.
“Nhà ở không chỉ là nhu cầu vật chất, mà còn là yếu tố quyết định tới kế hoạch cuộc sống của người trẻ. Khi việc mua nhà trở nên quá sức, họ có xu hướng trì hoãn lập gia đình hoặc sinh ít con hơn”, ông Nguyễn Quốc Anh nói thêm.
Tình trạng này không chỉ gây ra áp lực xã hội trong ngắn hạn, mà còn ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường bất động sản trong trung và dài hạn. Khi nhu cầu mua ở thực sự bị kìm hãm, hoạt động mua bán sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào giao dịch đầu cơ hoặc đầu tư – vốn không bền vững.
Cần một chiến lược phát triển nhà ở toàn diện
Giới chuyên gia cho rằng, để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, Việt Nam cần đồng thời giải quyết hai vấn đề: hỗ trợ tăng tỷ suất sinh và cân đối lại cơ cấu nguồn cung nhà ở.
Về mặt chính sách dân số, cần có những hỗ trợ thực chất hơn cho các gia đình trẻ: từ hỗ trợ tài chính khi sinh con, chi phí giáo dục, y tế đến chính sách ưu đãi khi mua nhà lần đầu. Những yếu tố này đã được áp dụng thành công tại một số quốc gia đối mặt với tỷ lệ sinh thấp như Hàn Quốc, Singapore, nhưng đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành và nguồn lực đủ mạnh.
Ở góc độ thị trường, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội tại các khu vực đô thị lớn là điều kiện tiên quyết. Ngoài ra, cần có các chính sách tài khóa, tín dụng phù hợp để người có nhu cầu ở thực sự có khả năng tiếp cận.
Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, nguy cơ thị trường bất động sản rơi vào trạng thái dư cung nhưng thiếu cầu thực – đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp – là hoàn toàn có thể xảy ra.