Việc sáp nhập đơn vị hành chính tại một số tỉnh, thành đang tạo ra hiệu ứng lan tỏa trên thị trường bất động sản. Nhiều khu vực được kỳ vọng sẽ chuyển mình trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư nhờ tiềm năng quy hoạch lại và cải thiện hạ tầng.
Sáp nhập hành chính – lực đẩy cho quy hoạch đô thị mới
Báo cáo từ JLL Việt Nam cho biết, các đợt điều chỉnh địa giới hành chính những năm gần đây đã và đang mở ra cơ hội phát triển đô thị tại những khu vực trước đây ít được chú ý. Việc một số xã, thị trấn được nâng cấp lên cấp phường hoặc sáp nhập vào trung tâm đô thị kéo theo thay đổi trong quy hoạch, phân khu chức năng, cũng như thu hút đầu tư hạ tầng, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản nhà ở.
Đại diện JLL đánh giá, tại các khu vực được sáp nhập, giá đất thường ghi nhận mức tăng từ 15–30% trong vòng 6–12 tháng sau khi có thông báo chính thức, nhất là ở các vị trí gần hành chính mới, khu công cộng, và tuyến đường kết nối liên vùng.
Dòng tiền đang dịch chuyển theo quy hoạch mới
Quan sát thực tế tại các địa phương như Quảng Ninh, Lâm Đồng hay Khánh Hòa sau sáp nhập cho thấy, dòng tiền có xu hướng đổ về các khu vực giáp ranh giữa trung tâm cũ và đơn vị hành chính mới. Trong đó, các sản phẩm bất động sản liền thổ, đất nền, hoặc nhà ở gắn với khu công nghiệp – khu đô thị được quan tâm nhiều hơn so với bất động sản nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, theo bà Trang Bùi – Tổng giám đốc JLL Việt Nam, mức độ tăng giá chỉ mang tính ngắn hạn nếu không đi kèm với đầu tư hạ tầng và triển khai quy hoạch một cách thực chất. “Các nhà đầu tư cần nhìn vào tiến độ hạ tầng, năng lực triển khai dự án và kế hoạch sử dụng đất công khai, thay vì chỉ chạy theo thông tin sáp nhập,” bà nói.
Cảnh báo hiện tượng đầu cơ theo tin tức
Nhiều chuyên gia cũng cảnh báo về nguy cơ xuất hiện các đợt đầu cơ ngắn hạn tại các khu vực vừa có thông tin sáp nhập. Giá đất tăng mạnh trong thời gian ngắn nhưng không đi cùng với giá trị sử dụng thực, dễ dẫn đến rủi ro thanh khoản, đặc biệt đối với nhà đầu tư cá nhân có vốn mỏng hoặc đầu tư lướt sóng.
Ông Phạm Đức Toàn – chuyên gia thị trường – cho rằng: “Sáp nhập hành chính có thể là một cú hích về mặt chính sách, nhưng không đủ để bảo đảm một khu vực sẽ phát triển bền vững nếu không có hạ tầng đồng bộ, dân cư thật và sự rõ ràng trong pháp lý đất đai.”
Lưu ý cho nhà đầu tư
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư nên kết hợp đánh giá đa yếu tố khi cân nhắc rót vốn vào các khu vực mới sau sáp nhập, bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư công, khả năng kết nối giao thông, và tốc độ hình thành các tiện ích xã hội như trường học, y tế, thương mại.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc, các yếu tố nền tảng mang tính dài hạn sẽ là chìa khóa đảm bảo hiệu quả đầu tư, thay vì các yếu tố mang tính “thời điểm”.