Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại Thủ đô không ngừng tăng cao, thị trường bất động sản lại đang chứng kiến sự mất cân đối nghiêm trọng trong nguồn cung căn hộ. Phân khúc nhà ở bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường, trong khi các dự án cao cấp lại chiếm tỷ trọng lớn. Hệ quả là người dân có thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở, đẩy thị trường rơi vào tình trạng lệch pha cung – cầu rõ rệt.
Mất cân đối nguồn cung: Căn hộ cao cấp áp đảo
Theo số liệu từ Savills và CBRE, trong 9 tháng đầu năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 19.000 căn hộ mở bán, tuy nhiên có tới hơn 77% là phân khúc cao cấp, với giá bán từ 50 triệu đồng/m² trở lên. Trong khi đó, phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m²) gần như không có sản phẩm mới. Đây là năm thứ 5 liên tiếp thị trường thiếu vắng nguồn cung nhà ở giá rẻ – vốn là nhu cầu chủ yếu của người dân đô thị.
Dù tổng lượng căn hộ mở bán giảm mạnh so với các năm trước, giá bán lại tiếp tục leo thang. Quý I/2025 ghi nhận giá bán trung bình tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, chạm mức 64–72 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực nội đô. Điều này khiến những người có nhu cầu mua nhà thực sự – đặc biệt là các gia đình trẻ – ngày càng khó tiếp cận nhà ở.
Nguyên nhân chính: Lệch pha sản phẩm và vướng mắc pháp lý
Sự mất cân đối cung – cầu hiện nay đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó nổi bật là:
- Lợi nhuận phân khúc cao cấp cao hơn khiến các chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án hạng sang, bỏ qua nhu cầu thực về nhà ở giá rẻ.
- Chi phí đất đai và xây dựng tăng mạnh, cùng với lãi suất ngân hàng biến động, khiến các dự án bình dân khó khả thi về tài chính.
- Vướng mắc về pháp lý như thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, quy hoạch phức tạp đã khiến nhiều dự án bị đình trệ trong nhiều năm.
- Tình trạng đầu cơ và tích trữ bất động sản, đặc biệt ở các khu đô thị mới vùng ven, khiến hàng loạt căn hộ bị bỏ trống thay vì phục vụ nhu cầu thực.
Người dân “bỏ phố về ven” nhưng vẫn khó khăn
Trước tình trạng giá nhà nội đô quá cao, nhiều người dân buộc phải chuyển hướng về các khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm… Tuy nhiên, hạ tầng kết nối giao thông, dịch vụ tiện ích và trường học ở các khu vực này vẫn chưa hoàn thiện, khiến việc sinh sống thực tế gặp nhiều bất tiện.
Trong khi đó, các dự án nằm trong trung tâm như Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng gần như không có thêm nguồn cung mới, dẫn tới tình trạng “khan hiếm giả tạo” khiến giá căn hộ cũ cũng tăng mạnh.
Cần giải pháp đồng bộ từ chính sách đến thị trường
Để khắc phục tình trạng mất cân đối nguồn cung chung cư hiện nay, các chuyên gia cho rằng Hà Nội cần thực hiện một loạt giải pháp đồng bộ:
Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ với chính sách ưu đãi đặc biệt về đất đai, thuế và thủ tục.
Nới lỏng và minh bạch quy trình pháp lý nhằm giải phóng quỹ đất phù hợp cho các dự án căn hộ giá vừa phải.
Áp dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, đặc biệt là thuế tài sản đối với người sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng.
Đầu tư mạnh vào hạ tầng vùng ven, nâng cấp hệ thống giao thông, tiện ích công để giảm áp lực dân cư cho khu vực nội đô.
Bài toán mất cân đối nguồn cung
Có thể thấy, thị trường bất động sản Hà Nội đang đứng trước bài toán lớn về sự mất cân đối nguồn cung. Trong khi người dân mong chờ những căn hộ giá hợp lý để an cư, thị trường lại ngập tràn các sản phẩm hạng sang vượt ngoài khả năng chi trả. Để khắc phục tình trạng này, cần có những chính sách kịp thời, minh bạch và thực chất từ cả phía Nhà nước lẫn doanh nghiệp bất động sản. Nếu không, giấc mơ “an cư lạc nghiệp” của hàng trăm nghìn người dân Hà Nội sẽ ngày càng trở nên xa vời.