Thị trường đất nền các tỉnh từng là “mỏ vàng” cho giới đầu cơ, nhưng giờ đây đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ khi làn sóng lướt sóng thoái trào, thanh khoản cạn kiệt và giá bắt đầu quay về mức thực tế.
Từng được xem là “ngôi sao sáng” trong giai đoạn bùng nổ hậu dịch COVID-19, đất nền tại các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Giang, Thái Nguyên… đã chứng kiến những cơn sốt giá ngắn hạn đầy kịch tính. Tuy nhiên, bước sang nửa cuối năm 2025, thị trường này đang chững lại rõ rệt, cả về giao dịch lẫn kỳ vọng tăng giá.
“Sóng” đã rút, nhà đầu tư tháo chạy
Theo số liệu từ một số sàn giao dịch lớn tại TP.HCM và Hà Nội, lượng tin rao bán đất nền trong quý II/2025 đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ, nhưng số giao dịch thành công giảm mạnh, nhiều nơi gần như không có thanh khoản. Đặc biệt, những lô đất từng được sang tay trong 1–2 tháng với biên độ lợi nhuận 20–30% giờ đây rớt giá tới 15–25% mà vẫn không có người mua.
“Giai đoạn nhà nhà lướt sóng đã qua. Giờ đây, chỉ những khu đất thực sự có vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng, nằm gần khu công nghiệp hoặc hạ tầng giao thông đang triển khai mới được quan tâm”, ông Nguyễn Văn Long – Giám đốc một sàn BĐS tại Biên Hòa – chia sẻ.
Các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là F0 tham gia thị trường từ 2021–2022, đang chịu áp lực lớn khi lãi vay ngân hàng vẫn ở mức cao, trong khi thị trường không còn dễ “ra hàng”. Nhiều người buộc phải cắt lỗ để thoát vốn, tạo nên làn sóng giảm giá cục bộ tại nhiều điểm nóng từng “sốt đất”.
Sàng lọc mạnh, về lại giá trị thật
Việc thị trường hạ nhiệt đang được các chuyên gia nhìn nhận tích cực theo hướng thanh lọc. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc CBRE Việt Nam:
“Đất nền sẽ không biến mất, nhưng giai đoạn kiếm lời dễ dàng đã qua. Từ nay, thị trường sẽ tập trung vào giá trị sử dụng và tiềm năng thực tế.”
Sự trở lại của nguyên tắc “location, location, location” (vị trí là tất cả) trở nên rõ nét. Những khu vực có quy hoạch rõ ràng, gần cụm công nghiệp, dân cư hiện hữu, hoặc hạ tầng đang triển khai thực tế mới được đánh giá cao.
Ngoài ra, các địa phương như Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Ninh… bắt đầu áp dụng các biện pháp kiểm soát phân lô bán nền, siết chặt quy hoạch để hạn chế tình trạng đầu cơ, giữ ổn định cho thị trường dài hạn.
Cơ hội cho người mua thật – nhà đầu tư giá trị
Trong bối cảnh lướt sóng không còn là chiến lược hiệu quả, nhiều chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên chuyển hướng sang đầu tư trung – dài hạn, ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ, có thể khai thác sử dụng thực (ở, cho thuê, kinh doanh…).
Đồng thời, đây cũng là thời điểm tốt cho người có nhu cầu thực sự – như người mua đất xây nhà tại quê, hoặc đầu tư lâu dài cho con cái – có thể chọn được sản phẩm với mức giá hợp lý hơn trước.
Thị trường đất nền tỉnh đang bước vào giai đoạn chuyển giao: từ cơn sốt đầu cơ ngắn hạn sang giá trị thực tế và bền vững hơn. Giai đoạn “lướt sóng” có thể đã kết thúc, nhưng với những nhà đầu tư kiên nhẫn, am hiểu thị trường, cơ hội vẫn luôn hiện hữu.