Giá chung cư Hà Nội có thể giảm từ năm 2026?

Sau nhiều năm tăng trưởng nóng, thị trường bất động sản Hà Nội đang được giới chuyên gia cảnh báo về khả năng điều chỉnh trong tương lai gần. Theo dự báo mới nhất từ các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá chung cư tại Hà Nội có thể sẽ bắt đầu giảm từ năm 2026, khi nguồn cung tăng mạnh và sức mua có dấu hiệu chững lại.

Giá chung cư lập đỉnh – Người mua “chùn tay”

Tính đến quý II/2025, giá bán sơ cấp trung bình của các dự án chung cư mới tại Hà Nội đã chạm ngưỡng 91 triệu đồng/m², mức cao kỷ lục trong lịch sử. Chỉ trong vòng một năm, mức giá này đã tăng tới 40 %, khiến không ít người mua tỏ ra e dè.

Mặc dù lượng giao dịch vẫn được ghi nhận ở một số dự án trung và cao cấp, thị trường bắt đầu có những tín hiệu chững lại, đặc biệt ở phân khúc căn hộ có giá từ 4–6 tỷ đồng – vốn từng được coi là “vừa túi tiền” với người dân thành phố.

Nguồn cung tăng mạnh từ 2026

Theo dự báo từ Savills và CBRE Việt Nam, từ năm 2026, thị trường Hà Nội sẽ đón làn sóng mở bán lớn với hàng chục nghìn căn hộ mới. Các quận, huyện như Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Hoàng Mai và Thanh Trì đang trở thành điểm nóng đầu tư mới, nhờ sự phát triển của hạ tầng và việc điều chỉnh quy hoạch mở rộng đô thị.

Riêng năm 2026, tổng nguồn cung dự kiến có thể đạt tới 46.600 căn, cao gần gấp đôi so với năm 2025. Đây là yếu tố có thể tạo áp lực lên mặt bằng giá, nhất là ở các dự án không đủ sức cạnh tranh về vị trí hoặc tiện ích.

Chuyên gia: 2026 sẽ là “điểm bẻ lái”

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội – cho biết: “Giá chung cư có thể sẽ khó giữ được đà tăng sau năm 2025. Khi nguồn cung mới tràn vào thị trường từ 2026, đặc biệt là ở vùng ven, giá bán sẽ phải điều chỉnh để phù hợp với sức mua thực tế.”

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch Tập đoàn G6 – nhận định rằng, giá chung cư Hà Nội có thể giảm từ 10 % đến 30 % tùy vào vị trí và phân khúc. Cụ thể:

• Các dự án ngoài Vành đai 3 có thể giảm mạnh nhất, khoảng 20–30 %.
• Khu vực giữa Vành đai 2 và 3 giảm nhẹ 10–15 %.
• Khu vực nội đô (trong Vành đai 2) khả năng giữ giá hoặc tăng nhẹ do khan hiếm quỹ đất.

Sức ép từ nhiều phía

Ngoài áp lực từ nguồn cung, thị trường cũng đang đối mặt với sự thay đổi trong hành vi người mua. Sau giai đoạn đầu cơ mạnh mẽ 2022–2024, người dân và nhà đầu tư đang dần thận trọng hơn, nhất là khi lãi suất cho vay mua nhà vẫn ở mức cao và dòng tiền bị siết chặt.

Bên cạnh đó, loạt chính sách mới về pháp lý, quy hoạch, và tín dụng bất động sản đang được ban hành và siết chặt hơn, khiến các chủ đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ lưỡng về chiến lược giá để đảm bảo thanh khoản.

Xu hướng phân hoá rõ nét

Giá chung cư có thể giảm, nhưng không đồng đều. Các chuyên gia cảnh báo rằng sự phân hoá sẽ trở nên rõ rệt hơn từ năm 2026. Những dự án có vị trí đắc địa, uy tín thương hiệu, và tiện ích đầy đủ vẫn giữ được sức hút và giá trị. Ngược lại, các dự án ở xa trung tâm, tiện ích hạn chế, hoặc chậm tiến độ sẽ buộc phải giảm giá để cạnh tranh.

Người mua nên chờ hay mua ngay?

Từ nay đến cuối năm 2025, nhiều chuyên gia dự báo giá vẫn sẽ tiếp tục giữ ở mức cao hoặc tăng nhẹ. Tuy nhiên, từ năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh, giúp người mua có nhiều lựa chọn hợp lý hơn, đặc biệt ở phân khúc tầm trung và vùng ven.

Người có nhu cầu ở thực có thể lựa chọn thời điểm phù hợp để xuống tiền, trong khi các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ về khả năng sinh lời và tính thanh khoản trong bối cảnh thị trường đang dần bước vào chu kỳ ổn định.

Dự báo giá chung cư Hà Nội giai đoạn 2025–2030:

✍️ Theo tổng hợp từ Savills, CBRE, Tập đoàn G6, và các nguồn tin từ Cafef, Dân trí, Tuổi Trẻ (cập nhật đến tháng 8/2025)