Công cuộc sắp xếp lại hệ thống đô thị tại các địa phương được dự báo sẽ thúc đẩy đô thị hóa lan rộng trên cả nước. Thị trường bất động sản có thể tận dụng cơ hội này để bứt tốc, song song với việc điều chỉnh quy hoạch theo hướng phục vụ tốt hơn nhu cầu thực của cộng đồng.
Sáp nhập – nới rộng không gian phát triển.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Guru Việt Nam, làn sóng quan tâm đến bất động sản đang tăng mạnh tại nhiều địa phương sau thông tin sáp nhập các tỉnh, thành. Ở miền Bắc, các phường trung tâm tại Ninh Bình ghi nhận mức độ quan tâm tăng tới 96%, trong khi Bắc Ninh cũng đạt mức tăng 83%. Tại miền Trung, Đà Nẵng có nhiều khu vực như Tam Kỳ, Hội An Đông, Hội An Tây nổi bật với mức tăng tương đương. Riêng TP.HCM tiếp tục là điểm nóng khi giữ được sức hút mạnh sau khi mở rộng địa giới hành chính với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định việc sáp nhập không đơn thuần là thay đổi địa giới, mà còn tạo ra “không gian cơ hội” mới. Các lợi thế và bất lợi của từng vùng sẽ được cộng hưởng, mở ra cơ hội phát triển kinh tế và bất động sản theo hướng bền vững. Ông dự báo thị trường BĐS trong 5–10 năm tới sẽ thay đổi toàn diện so với trước.
Tuy nhiên, bài toán vốn vẫn là thách thức lớn. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết nhiều doanh nghiệp đang chịu áp lực tài chính lớn, đặc biệt từ các khoản trái phiếu đến hạn. Thêm vào đó, thị trường còn thiếu các kênh huy động vốn dài hạn, bền vững. Ông cho rằng việc cải thiện nội lực và thay đổi tư duy phát triển sẽ là chìa khóa để doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn và tận dụng được cơ hội mới.
Đồng quan điểm, TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển, tin rằng các đô thị vệ tinh và thành phố mới hiện đại sẽ đóng vai trò là động lực tăng trưởng mới. Điển hình là khu vực quanh sân bay Long Thành – nơi hạ tầng kết nối đang được đầu tư mạnh mẽ. Khu vực này được kỳ vọng không chỉ là vệ tinh của TP.HCM mà sẽ trở thành trung tâm kinh tế năng động, thu hút dân cư lên tới hàng triệu người.
Nguy cơ “bong bóng” giá đất: Những điểm nghẽn cần tháo gỡ
Theo nhận định của các chuyên gia, để tận dụng cơ hội phát triển trong giai đoạn chuyển mình hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cần giải quyết một số điểm nghẽn tồn tại suốt thời gian qua. Trong đó, vấn đề cấp bách nhất là giá BĐS tăng quá nhanh và cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group, cho rằng một trong những nguyên nhân chính đến từ chính sách định giá đất của Nhà nước và cách thức thực thi tại các địa phương. Trước kia, việc xác định giá đất được thực hiện theo chu kỳ 5 năm, nhưng hiện nay được điều chỉnh hàng năm. Việc định giá cao dẫn đến chi phí đầu vào tăng, buộc các doanh nghiệp phải bán sản phẩm với giá cao hơn để đảm bảo lợi nhuận.
Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing – cho biết khi doanh nghiệp tham gia đấu giá đất, giá đất hiếm khi còn “mềm”. Bên cạnh đó, các địa phương cũng điều chỉnh tăng giá đất cơ sở, khiến tổng chi phí đầu tư tăng mạnh. Kéo theo đó, giá bán BĐS bị đẩy lên, gây khó khăn cho người mua ở thực và làm giảm sức hút đầu tư đối với các doanh nghiệp cần thuê đất. Theo khảo sát gần đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tình trạng “bong bóng” giá đất đang hình thành tại nhiều địa phương do mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao.
Một điểm nghẽn quan trọng khác là thiếu hụt nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc trung bình và bình dân – nhóm có nhu cầu thực sự cao. Giới chuyên gia cho rằng Việt Nam có thể học hỏi mô hình quản lý BĐS của một số quốc gia phát triển, điển hình như Singapore. Quốc đảo này quản lý thị trường BĐS hiệu quả thông qua các chính sách thuế và điều tiết nguồn cung, kết hợp cả khu vực nhà nước và tư nhân. Trong đó, doanh nghiệp nhà nước đảm nhiệm vai trò xây dựng nhà ở giá rẻ tại các khu vực ngoại thành, được kết nối hạ tầng tốt như metro. Khu vực trung tâm sẽ dành cho các dự án cao cấp do doanh nghiệp tư nhân triển khai, phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập cao.
Tóm lại, để thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững, Việt Nam cần có chính sách định giá đất hợp lý, kiểm soát nguồn cung hiệu quả và tạo điều kiện cho phát triển phân khúc nhà ở phù hợp với đa số người dân.
