Sự mất cân đối giữa phân khúc cao cấp và nhà ở bình dân vẫn là vấn đề đáng lưu ý, tuy nhiên thị trường đang phục hồi tích cực với thanh khoản và nguồn cung tăng mạnh.
Thị trường cho thấy dấu hiệu phục hồi
Thị trường nhà ở tiếp tục cho thấy tín hiệu hồi phục khi cả nguồn cung lẫn thanh khoản đều tăng mạnh. Dữ liệu từ VARS cho thấy, bất động sản nhà ở đang giữ vai trò dẫn dắt, thể hiện rõ nét qua lượng sản phẩm mới và nhu cầu hấp thụ. Trong quý 2/2025, hơn 36.000 sản phẩm mới được đưa ra thị trường – tăng 2,5 lần so với quý trước và gần gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Lũy kế 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt 64.000 căn, bằng khoảng 80% tổng nguồn cung năm 2024, cho thấy sự phục hồi nhanh và đáng chú ý.
Trong quý 2/2025, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục giữ vị thế chủ đạo, chiếm khoảng 56% tổng nguồn cung mở bán mới. Đáng chú ý, các căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tới 60% nguồn cung này – tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước và tương đương cùng kỳ năm 2024. Mức tăng đến từ chiến lược đẩy mạnh bán hàng của các chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất, liên tục leo thang.
Căn hộ trung cấp chiếm 35% tổng nguồn cung, tăng 9% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các dự án mới tại khu vực ven đô, có mức giá phổ biến từ 40 triệu đồng/m². Ngược lại, căn hộ bình dân tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm, chỉ xuất hiện ở một số dự án nhà ở xã hội được triển khai trong kỳ.
Đại diện Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) nhận định, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục ghi nhận mức tăng giá mạnh trong quý 2. Giá bán trung bình đạt 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước và lên tới 87,7% so với cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án mới mở bán đã vượt ngưỡng 75 triệu đồng/m², thậm chí có những dự án chuẩn bị chào thị trường với mức giá trên 100 triệu đồng/m² – dù thanh khoản không tăng tương ứng.
Dù mặt bằng giá bị đẩy lên cao, lực cầu vẫn duy trì ở mức tốt. VARS ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công trong quý 2, nâng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên 54%, tăng 9 điểm phần trăm so với quý trước. Đối với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61% – tương đương hơn 22.000 sản phẩm được tiêu thụ. Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt với 56% giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc thấp tầng cũng ghi nhận mức hấp thụ khả quan, đạt 60%.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt 40.000 sản phẩm – gấp đôi cùng kỳ năm 2024 và hơn 5 lần so với năm 2023. Điều này cho thấy niềm tin của người mua đã dần quay lại, đặc biệt từ nhóm khách hàng mua để ở thực và các nhà đầu tư trung – dài hạn. Trong đó, nhóm người mua không phụ thuộc đòn bẩy tài chính và nhà đầu tư thứ cấp đang đóng vai trò chính, nhất là tại các khu đô thị lớn đã hình thành cộng đồng cư dân rõ nét.
Giá bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt
Dù thị trường bất động sản Việt Nam đã có những tín hiệu phục hồi rõ nét trong 6 tháng đầu năm 2025, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm. Mặc dù chính sách tiền tệ tiếp tục được nới lỏng, nhiều gói tín dụng ưu đãi dành cho người mua nhà đã được triển khai, và khung pháp lý dần hoàn thiện, giá bất động sản tại nhiều khu vực vẫn trong xu hướng tăng hoặc “neo” ở ngưỡng cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Dự báo xu hướng nửa cuối năm, ông Lê Đình Chung – Tổng Giám đốc SGO Homes – cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phục hồi tích cực, tuy nhiên sự mất cân đối cung – cầu khó được giải quyết trong ngắn hạn. Nhiều dự án vẫn sẽ mở bán với mức giá cao do chi phí đầu vào tăng mạnh, đặc biệt là tiền sử dụng đất – hiện đang chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí phát triển dự án – cùng với chi phí hạ tầng và tiện ích ngày càng gia tăng.
Đáng chú ý, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, nơi giá đất còn “mềm” và tỷ suất sinh lời hấp dẫn hơn so với các đô thị lớn. Tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, mặt bằng giá đã tiệm cận ngưỡng trần khiến biên lợi nhuận không còn hấp dẫn nhà đầu tư.
Theo ông Chung, giá bất động sản có thể sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong ngắn hạn do phần lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính, đặc biệt từ chi phí vốn vay. Kỳ vọng sinh lời vẫn ở mức cao, nên các chủ đầu tư chưa có động lực để điều chỉnh giảm giá bán.
Nhiều chuyên gia cũng chung nhận định, trong 6 tháng cuối năm 2025, giá bất động sản tại một số khu vực như Đông Anh, Gia Lâm (Hà Nội), Bình Chánh, Củ Chi (TP.HCM) hay những nơi có hạ tầng trọng điểm như Thủ Đức, Long Thành… sẽ tiếp tục tăng nhẹ, dao động từ 5–10%, nhờ hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng và tâm lý “đón đầu” của thị trường.
Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam – cho rằng: “Xét theo chu kỳ dài hạn, giai đoạn hiện tại có thể xem là vùng đáy về giá. Từ năm 2026 trở đi, khi loạt dự án hạ tầng trọng điểm được hoàn thành và nền kinh tế phục hồi ổn định hơn, giá bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới rõ rệt.”