Nền tảng pháp lý và bối cảnh đề xuất
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2024 gửi Thủ tướng và các Bộ liên quan. Nội dung nổi bật: đề xuất ghi nhận cá nhân người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp, nếu sở hữu nhà ở (theo quy định Luật Nhà ở 2023), cũng được công nhận là người sử dụng đất. Điều này nhằm tạo tính đồng bộ giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai—nhấn mạnh sự phù hợp, không làm ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng và bảo đảm pháp lý rõ ràng.
Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài được phép mua căn hộ chung cư và nhà riêng lẻ trong dự án thương mại, ngoài khu vực hạn chế, với thời hạn sở hữu tối đa đến 50 năm—có thể gia hạn, và nếu kết hôn với người Việt thì có thể sở hữu lâu dài. Họ cũng có quyền cho thuê, chuyển nhượng, tặng hoặc thế chấp tài sản. Tuy nhiên, vì Luật Đất đai chưa công nhận nhóm này là “người sử dụng đất”, nên họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt, dù nhà họ sở hữu có phần đất đi kèm.
HoREA cho rằng điều chỉnh này không mâu thuẫn với ưu tiên bảo vệ an ninh quốc phòng và phù hợp với mục tiêu hoàn chỉnh khung pháp lý, giúp tránh tình trạng không đồng bộ giữa các luật hiện hành.
Tiềm năng và điểm sáng trong định hướng
- Tiếp cận chuẩn mực quốc tế
Theo Bộ KH-ĐT, nhiều trung tâm tài chính quốc tế như Singapore, Dubai hay Abu Dhabi đều áp dụng chính sách tương tự để thu hút đầu tư toàn cầu. Việt Nam đang số hóa môi trường đầu tư để bắt kịp xu hướng này. - Tạo động lực cho thị trường bất động sản chuyên biệt
Việc chấp nhận người nước ngoài sở hữu nhà tại các khu tài chính sẽ kích thích nhu cầu, đặc biệt trong phân khúc cao cấp. Đây là cơ hội để tăng sức hấp dẫn của các khu đô thị, khu tài chính mới đang hình thành. - Thu hút ngoại tệ và chuyên gia cao cấp
Việc tạo cơ chế sở hữu dài hạn có thể hấp dẫn chuyên gia nước ngoài qua làm việc lâu dài, hoặc giúp các tập đoàn quốc tế mở rộng đầu tư theo hướng chuyên biệt, có tính ổn định cao.
Rủi ro cần cân nhắc thận trọng
Tuy nhiên, một số cơ quan như Bộ Công Thương và Bộ Tài nguyên – Môi trường đã bày tỏ băn khoăn về nguy cơ sốt đất, tăng giá ảo nếu mở cửa quá rộng cho người nước ngoài, đặc biệt là ở những phân khúc đông người mua tài sản làm đầu tư .
Còn Ngân hàng Nhà nước cảnh báo rằng việc người nước ngoài sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp tại ngân hàng nước ngoài tiềm ẩn rủi ro trong ổn định tài chính quốc gia.
Khuyến nghị kết thúc – đầu tư thông minh
Việc đề xuất mở rộng quyền sử dụng đất cho người nước ngoài tại các trung tâm tài chính là một bước tiến thể hiện tầm nhìn mở và hội nhập của Việt Nam. Đây có thể trở thành yếu tố thu hút đầu tư chất lượng, chuyên gia cao cấp và tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến thị trường bất động sản chuyên biệt.
Tuy nhiên, để đảm bảo hài hòa lợi ích quốc gia và thị trường, cần:
- Giới hạn rõ khu vực áp dụng — chỉ tại các trung tâm tài chính được quy hoạch rõ.
- Giới hạn mức sở hữu — áp dụng tương tự như quy định hiện hành (ví dụ, không vượt 30% căn hộ, 10% nhà thấp tầng).
- Cơ chế giám sát và kiểm soát rủi ro tài chính, giá đất — tránh đầu cơ ảo, đảm bảo ổn định thị trường.
- Định hướng mục tiêu đầu tư dài hạn, gắn quyền sở hữu đất với cam kết kinh doanh cụ thể tại khu tài chính.
Liệu có phải là một bước đi đúng đắn?
Việc mở cửa quyền sử dụng đất cho người nước ngoài trong các khu tài chính là một lựa chọn chiến lược đầy triển vọng — nếu được triển khai thận trọng, minh bạch và có kiểm soát. Với kế hoạch rõ ràng và cơ chế rủi ro chặt chẽ, đây sẽ là công cụ hiệu quả để nâng tầm đầu tư, mang lại lợi ích kép: phát triển khu đô thị hiện đại và thu hút dòng vốn quốc tế có giá trị.