Mặc dù ngành du lịch đang tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ở trạng thái phục hồi chậm. Nhiều nhà đầu tư tiếp tục thận trọng khi thanh khoản chưa cải thiện, trong khi nguồn cung tăng mạnh và niềm tin thị trường vẫn cần thời gian để phục hồi.
Nguồn cung tăng mạnh, thanh khoản dè dặt
Theo DKRA Group, trong năm 2025, thị trường dự kiến ghi nhận khoảng 6.500 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mở bán mới, gồm khoảng 3.000 căn condotel, 1.500 biệt thự nghỉ dưỡng và gần 2.000 nhà phố thương mại – tăng gần gấp ba lần so với năm 2024. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, nguồn cung nghỉ dưỡng tăng khoảng 80% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại các địa phương có du lịch phát triển như Khánh Hòa, Bình Thuận và Quảng Ninh.
Tuy nhiên, bất chấp nguồn hàng dồi dào, thị trường vẫn ghi nhận mức thanh khoản thấp. Trong quý II/2025, phân khúc condotel chỉ tiêu thụ khoảng 300 căn trên tổng nguồn cung 4.712 căn – tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 6%. Biệt thự nghỉ dưỡng tiêu thụ 209 căn trên tổng số 2.442 căn (khoảng 9%), trong khi nhà phố thương mại nghỉ dưỡng chỉ bán được 112 căn trên tổng hơn 1.800 căn mở bán mới.
Condotel tiếp tục là “điểm trũng” của thị trường
Condotel từng là phân khúc hút dòng tiền nhờ khả năng khai thác cho thuê, nhưng hiện đang đối mặt với nhiều rào cản. Nguồn cung condotel trong quý II/2025 giảm 35% so với cùng kỳ, cho thấy sự dè dặt từ cả phía chủ đầu tư và người mua. Dù một số căn hộ giá rẻ dưới 2 tỷ đồng vẫn được nhà đầu tư cá nhân săn tìm, giao dịch diễn ra nhỏ lẻ, chưa đủ tạo lực đẩy chung cho thị trường.
Lý do chính khiến condotel khó phục hồi là do nhiều dự án vẫn chưa hoàn thiện pháp lý sở hữu lâu dài, cộng với chính sách vận hành, chia sẻ lợi nhuận chưa minh bạch. Một số khách hàng cũng chia sẻ họ từng chịu thiệt hại trong giai đoạn 2020–2022 nên tâm lý e dè vẫn còn kéo dài.
Sức mua tăng nhẹ nhưng chưa tạo đột biến
Theo thống kê của Tổng cục Du lịch, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 7 tháng đầu năm 2025 tăng 23,8% so với cùng kỳ 2024. Tuy nhiên, mức tăng trưởng này chưa đủ để kéo theo sự hồi phục tương xứng của bất động sản nghỉ dưỡng.
Các chuyên gia cho rằng, việc du lịch phục hồi chưa đồng nghĩa với việc người mua quay lại thị trường nghỉ dưỡng. Nhà đầu tư hiện nay cẩn trọng hơn, ưu tiên bảo toàn vốn, xem xét kỹ yếu tố pháp lý, vận hành, khả năng khai thác thực tế hơn là kỳ vọng tăng giá.
Xu hướng đầu tư chuyển dịch sang phân khúc an toàn hơn
Trên thị trường hiện tại, dòng tiền có xu hướng chuyển dịch sang các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý rõ ràng, sở hữu lâu dài và mức giá hợp lý. Các dự án biệt thự nghỉ dưỡng dưới 10 tỷ đồng hoặc căn hộ du lịch vận hành chuyên nghiệp với giá dưới 3 tỷ đồng đang thu hút sự quan tâm nhất định từ giới đầu tư.
Đặc biệt, các địa phương như Hòa Bình, Lâm Đồng, Quảng Nam và Phú Quốc với tiềm năng du lịch ổn định, quy hoạch rõ ràng, được đánh giá là điểm đến đầu tư trung và dài hạn. Tuy nhiên, sức cầu vẫn chỉ tập trung ở những dự án có chủ đầu tư uy tín, tiến độ xây dựng đảm bảo và chính sách bán hàng linh hoạt.
Thị trường cần thêm thời gian để lấy lại niềm tin
Mặc dù nhiều tín hiệu tích cực đã xuất hiện trong năm 2025, giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để hồi phục rõ nét. Niềm tin từ nhà đầu tư chỉ có thể quay lại khi các vấn đề cốt lõi như pháp lý, vận hành và khả năng sinh lời được giải quyết một cách minh bạch và ổn định.
Trong bối cảnh đó, thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc nhiễu”, chỉ những dự án thực sự có chất lượng và chiến lược phát triển dài hạn mới giữ được dòng tiền. Việc đầu tư theo phong trào hay kỳ vọng lướt sóng dường như không còn phù hợp với giai đoạn hiện nay.